A principal base legislativa que trata do tema é a Lei nº 4.591/1964, conhecida como Lei do Condomínio, que continua sendo uma referência importante mesmo após a atualização promovida pelo Código Civil de 2003. 

Aqui, falaremos mais sobre os principais pontos que compõem essa legislação e como ela impacta a administração e o dia a dia dos condomínios residenciais.

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A Lei do Condomínio: fundamentos e aplicação

A Lei nº 4.591/1964 foi a primeira a tratar exclusivamente dos condomínios, abordando aspectos como propriedade, administração e uso das edificações. Com a chegada do Código Civil, muitos dispositivos da lei foram incorporados ou substituídos, mas ela segue válida nos pontos não abordados pelo novo código. 

Esse arcabouço legal é utilizado para criar convenções e regimentos internos que orientam a vida condominial.

Convenção condominial e regimento interno

A convenção condominial, conforme estabelecido na Lei, é o documento que define as regras gerais para o funcionamento do condomínio. Ela discrimina as partes de uso exclusivo e comum, estabelece os encargos e contribuições dos condôminos, e detalha o processo de escolha e atribuições do síndico e do conselho consultivo. 

A aprovação da convenção requer a assinatura de dois terços dos condôminos, e suas alterações seguem um quórum específico.

Enquanto isso, o regimento interno complementa a convenção, regulando aspectos mais práticos, como horários de uso de áreas comuns, regras para obras nas unidades e normas de convivência. Ambos os documentos são necessários para evitar conflitos e garantir a organização.

Administração do condomínio: papel do síndico

O síndico é a figura central na administração do condomínio, sendo responsável por representar o condomínio, cumprir e fazer cumprir as regras da convenção e do regimento interno, e gerir as finanças e os serviços condominiais. 

Seu mandato pode durar até dois anos, com possibilidade de reeleição. A Lei também prevê a possibilidade de delegação de funções administrativas mediante aprovação em assembleia, garantindo maior flexibilidade na gestão.

Além disso, a Lei regula a eleição do conselho consultivo, que auxilia o síndico na resolução de problemas e na tomada de decisões importantes para o condomínio.

Despesas e seguros

Os condôminos devem contribuir proporcionalmente às suas frações ideais para as despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio. A Lei também prevê multas para inadimplência, com aplicação de juros e atualização monetária. 

Outro aspecto é a obrigatoriedade de contratar seguro contra incêndios e outros sinistros que possam afetar a edificação, garantindo a proteção do patrimônio coletivo.

Assembleias gerais: deliberação e transparência

As assembleias gerais, ordinárias ou extraordinárias, são momentos-chave para a deliberação de questões importantes no condomínio. As decisões tomadas nessas reuniões obrigam todos os condôminos, reforçando a necessidade de participação ativa. Questões como aprovação de orçamento, obras e alterações na convenção são tratadas nesses encontros.

Uso das áreas comuns e das unidades autônomas

A Lei do Condomínio estabelece o direito de uso exclusivo das unidades autônomas, condicionado ao respeito às normas de convivência. O uso das áreas comuns deve ser feito de forma a não prejudicar os demais condôminos, garantindo a harmonia no uso compartilhado dos espaços.

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Daiane de Souza | 0007147/SC